RevPAR: qué es, cómo calcularlo y cómo saber si el tuyo es bueno

Tienes el dato de ocupación en una pestaña y el de la tarifa media en otra. Por separado, ninguno te dice si el hotel rinde lo que debería. La respuesta sale de juntar los dos, y el número que resulta se llama RevPAR.

Muchos dueños miran solo la ocupación y dan por hecho que un hotel lleno es un hotel rentable. No siempre. Un hotel al 90 % que vende a 60 $ ingresa 54 $ por cada habitación disponible; uno al 65 % que vende a 90 $ ingresa 58,50 $. El segundo tiene más habitaciones vacías y, aun así, ingresa más por cada una.

Puntos Clave

• El RevPAR (ingreso por habitación disponible) resume en un número lo que tu hotel ingresa por cada habitación que tiene, esté vendida o no. Se calcula de dos formas que dan el mismo resultado: ADR por ocupación, o ingresos por habitaciones entre habitaciones disponibles.
• Al contar las habitaciones disponibles es fácil equivocarse: son todo el inventario por las noches del periodo, sin restar las que no se vendieron ni las que están en una reforma de menos de seis meses (STR, s. f.).
• Un RevPAR suelto dice poco. Se lee contra el mismo mes del año anterior y contra tu grupo de hoteles de referencia; el índice de RevPAR vale 1,0 cuando capturas tu parte justa del mercado (Mews, 2026).
• Bajar la tarifa para llenar solo sube el RevPAR si las noches vendidas crecen, en porcentaje, más que el descuento. En el ejemplo de este artículo, un descuento del 10 % obliga a vender un 11 % más de noches solo para quedar igual.

¿Qué es el RevPAR y qué mide que la ocupación no ve?

El RevPAR es lo que tu hotel ingresa por cada habitación que tiene disponible, se haya vendido esa noche o no. El nombre viene del inglés revenue per available room, ingreso por habitación disponible. Junta en un solo indicador dos cosas que muchos hoteles miran por separado: a qué precio vende y cuántas habitaciones llena.

La ocupación es el porcentaje de habitaciones vendidas sobre las disponibles. El ADR (del inglés average daily rate, tarifa media diaria) es lo que se cobró en promedio por cada habitación vendida. El RevPAR combina los dos.

La diferencia con el ADR cabe en una frase: el ADR divide los ingresos entre las habitaciones que vendiste; el RevPAR, entre todas las que tenías. De ahí que el RevPAR sea siempre igual o menor que el ADR y que castigue las habitaciones vacías. Cómo se calcula y se sube la tarifa media está en la guía del ADR hotelero.

El RevPAR es el indicador central del revenue management, la práctica de vender cada habitación al precio y por el canal adecuados. Si el concepto te resulta nuevo, empieza por qué es el revenue management hotelero.

¿Cómo se calcula el RevPAR? Las dos fórmulas

El RevPAR se calcula multiplicando el ADR por la ocupación, o dividiendo los ingresos por habitaciones entre las habitaciones disponibles del periodo, y los dos caminos llegan al mismo número. Cuál uses depende de los datos que tengas a mano.

• Fórmula A: RevPAR = ADR × ocupación
• Fórmula B: RevPAR = ingresos por habitaciones ÷ habitaciones disponibles del periodo

Tomemos un hotel boutique de veinte habitaciones y un mes de treinta días. Los ingresos por habitaciones del mes fueron 32.400 $. Se vendieron 360 noches, el 60 % de las 600 disponibles (20 habitaciones × 30 noches). De ahí salen el ADR y la ocupación:

• ADR = 32.400 $ ÷ 360 = 90 $
• Ocupación = 360 ÷ 600 = 60 %

Y el RevPAR, por los dos caminos:

• Fórmula A: 90 $ × 0,60 = 54 $
• Fórmula B: 32.400 $ ÷ 600 = 54 $

Usa la fórmula A cuando ya tienes el ADR y la ocupación calculados, por ejemplo en tu cuadro mensual. Usa la B cuando partes del informe de ingresos por habitación de tu programa de gestión hotelera, sin pasar por el ADR.

¿Qué cuenta como habitación disponible y qué como ingreso?

Las habitaciones disponibles son tu inventario físico multiplicado por las noches del periodo. Un hotel de veinte habitaciones en un mes de treinta días tiene 600 habitaciones disponibles, aunque solo haya vendido 360. Aquí es fácil equivocarse.

No se restan del denominador las habitaciones que no se vendieron: el RevPAR existe precisamente para que también cuente el inventario sin vender, y si quitas esas habitaciones, lo que obtienes es el ADR. Tampoco se restan las de cortesía o de uso interno, que cuentan como disponibles, pero no como vendidas, y no aportan ingreso (STR, s. f.).

Las habitaciones cerradas por una reforma tampoco se restan si el cierre dura menos de seis meses: el inventario solo se reduce cuando una parte del hotel queda fuera de servicio durante más tiempo (STR, s. f.). Las habitaciones con una avería de un día, o las de un ala en obra durante tres meses, siguen contando como disponibles. Aplica el mismo criterio todos los meses, o la comparación con el año anterior dejará de servir.

En los ingresos solo entra el alquiler de la habitación, sin impuestos y descontados los reembolsos, las bonificaciones y los ajustes a favor del huésped (STR, s. f.). Quedan fuera el restaurante, el bar, el spa, los tours, el estacionamiento y la parte de comida de los paquetes. Si sumas esos otros ingresos, obtienes el TRevPAR (ingreso total por habitación disponible), que mide otra cosa.

Las comisiones de las agencias de viajes en línea (Booking, Expedia y similares) no se restan: si las descuentas, tu RevPAR deja de ser comparable con el de otros hoteles. En el sistema uniforme de cuentas de la hotelería se registran como un gasto del departamento de habitaciones (HotStats, 2019).

Cómo leer tu RevPAR: contra ti mismo y contra el mercado

Un RevPAR aislado no dice si vas bien o mal. Cincuenta y cuatro dólares pueden ser un buen resultado en un destino y uno pobre en otro. El número cobra sentido de dos maneras.

La primera es la comparación con el año anterior: el RevPAR de septiembre de este año frente al de septiembre del pasado. Compara siempre el mismo mes, porque la estacionalidad distorsiona cualquier otra lectura. Si el ADR sube y el RevPAR se queda plano, estás cobrando más a menos gente. La causa puede ser una demanda floja en el destino o un precio que se alejó del de tu competencia; el índice de RevPAR, que se explica a continuación, te dice cuál de las dos: si tu índice se mantiene, la demanda cayó para todos; si baja, tu precio se alejó del de tu grupo. Sea cual sea la causa, conviene corregirla antes de que cierre el trimestre.

La segunda es la comparación con el mercado, mediante el índice de RevPAR, también llamado RGI (del inglés revenue generation index):

Índice de RevPAR = tu RevPAR ÷ RevPAR medio de tu grupo de hoteles de referencia

Un índice de 1,0 significa que capturas la parte del mercado que te corresponde. Por encima de 1,0 le quitas cuota a la competencia, y por debajo, ella te la quita a ti (Mews, 2026).

Supón que tu RevPAR es de 54 $ y que los cuatro hoteles de tu grupo de referencia promedian 60 $. Tu índice es 54 ÷ 60 = 0,90: capturas el 90 % de lo que te correspondería. Esos 6 $ de diferencia por habitación disponible, en un hotel de veinte habitaciones durante un mes de treinta días, suman 3.600 $: lo que ingresarías de más si rindieras como la media de tu grupo.

No hace falta pagar un servicio de datos para tener una referencia. Basta con cuatro pasos:

1. Elige cuatro o cinco hoteles parecidos al tuyo en tamaño, categoría y ubicación.
2. Una vez por semana, busca en las agencias noches con llegada dentro de dos o tres días y anota dos datos de cada hotel: su tarifa más baja sin impuestos y cuántas habitaciones le quedan a la venta.
3. Estima su ocupación con una regla sencilla y siempre la misma, por ejemplo un 100 % si ya no ofrece habitaciones, un 75 % si le quedan pocas y un 50 % si le quedan muchas.
4. Multiplica la tarifa de cada hotel por su ocupación estimada y promedia el grupo: ese es el RevPAR medio de tu grupo, el denominador de tu índice.

Ten en cuenta dos límites: la tarifa pública no es la tarifa media que cobran al final, y un hotel puede cerrar la venta en una agencia sin estar lleno. Por eso el índice que sale mide mejor la tendencia de un mes a otro que el nivel exacto.

¿Cuánto es un buen RevPAR para un hotel boutique en América Latina?

No hay un número universal: tu referencia es la tarifa media de tu destino multiplicada por una ocupación realista para cada temporada. Para la tarifa, usa la media de las tarifas que anotas cada semana en tu grupo de referencia, sabiendo que es una aproximación, porque la tarifa pública no es la que se cobra al final. La ocupación sí tiene datos públicos, y cambia mucho de un mercado a otro. Esta tabla da el RevPAR de referencia por cada 100 $ de tarifa media. Si en tu destino se vende a 120 $ en promedio, multiplica la cifra por 1,2.

Fuentes: Datatur (2026) para México; DANE y Cotelco, vía Portafolio (2026), para Colombia; Cámara Costarricense de Hoteles (2025) para Costa Rica.

Un ejemplo: si en tu destino se vende a 90 $ en promedio, la referencia de un boutique en una playa de México sería de unos 63 $ (70,1 % × 90 $). La de uno en una ciudad, de unos 45 $ (49,7 % × 90 $). El hotel del ejemplo, si esos 54 $ fueran de un mes de enero a marzo, quedaría por debajo en la playa y por encima en la ciudad.

Además, cada mercado viene de un año distinto. En México, la ocupación del primer trimestre de 2026 quedó 1,3 puntos por debajo de la del mismo periodo de 2025, con los centros de playa muy por encima de las ciudades (Datatur, 2026). Colombia registró entre enero y abril de 2026 su ocupación más baja en cinco años, y los ingresos reales de alojamiento cayeron un 5,1 % frente al año anterior (Portafolio, 2026). Los hoteles de Costa Rica proyectaron un 77 % para su temporada de fin de año (Cámara Costarricense de Hoteles, 2025), pero con el dólar por debajo de 500 colones a final de 2025, algo que no ocurría en dos décadas (El Financiero, 2025).

Un colón tan fuerte recorta el margen de los hoteles que cobran en dólares y pagan sus gastos en colones: un RevPAR en dólares que parece sano puede esconder un margen menor.

Si tu RevPAR queda por debajo de la referencia de tu destino, averigua primero cuál de sus dos piezas falla. Si tu ocupación está cerca de la del mercado, el problema está en la tarifa: revisa qué tipo de habitación vendes más y cuántos descuentos das por canal. Si es la ocupación la que se queda atrás, el problema es de visibilidad o de precio frente a tu grupo de referencia.

¿Cómo subir el RevPAR sin bajar la tarifa?

El RevPAR sube por dos vías: más tarifa media o más ocupación. Bajar el precio para llenar solo compensa si las noches vendidas crecen, en porcentaje, más que el descuento, y el listón es más alto de lo que parece. Vuelve al ejemplo: si el hotel baja su tarifa un 10 %, de 90 a 81 $, tiene que vender el 66,7 % de sus noches, 400 en lugar de 360, para mantener los 54 $ de RevPAR. Son un 11 % más de noches solo para quedar igual, y esas cuarenta noches de más hay que limpiarlas y, si llegan por una agencia, pagar su comisión.

Cuatro palancas funcionan sin un programa de tarifas caro ni un equipo dedicado. Las tres primeras mueven una de las dos piezas del RevPAR; la cuarta protege lo que te queda de cada noche vendida:

1. Reglas de precio escritas antes de la temporada, que suben la tarifa media. Decides de antemano a qué ocupación prevista subes la tarifa, y en la revisión semanal solo aplicas la regla.
2. Estancia mínima de dos o tres noches en fechas pico, que sube la ocupación. Una reserva de una sola noche en pleno pico puede dejar sin vender las noches de alrededor; con la estancia mínima, las vendes junto con el pico.
3. Tarifas por antelación, que suben la tarifa media. Supón que en el hotel del ejemplo una de cada cuatro noches vendidas se reserva con menos de una semana de antelación. Si cobras 10 $ más por esas noches y no pierdes ninguna, la tarifa media pasa de 90 a 92,50 $ y el RevPAR, de 54 a 55,50 $. Aunque perdieras nueve de esas noventa noches, quedarías igual que antes.
4. Cierre de las agencias más caras cerca del lleno, que protege el margen de cada noche más que el RevPAR. Guarda las últimas habitaciones para tu web, donde no pagas comisión.

El detalle de cada táctica está en siete estrategias de revenue management para un boutique sin revenue manager.

Cómo convertir el RevPAR en una rutina semanal y mensual

El RevPAR también se calcula hacia delante, con las reservas que ya tienes (en inglés, on the books), y ese es el número que todavía puedes cambiar.

Cada semana, calcula el RevPAR reservado de las próximas ocho a doce semanas: los ingresos por habitaciones de las reservas confirmadas para esas fechas, sin impuestos, divididos entre todas las habitaciones disponibles del periodo. Compáralo con el que tenías el año pasado a la misma distancia de las fechas. Si va por debajo, mira cuál de sus dos piezas falla: pocas reservas piden más visibilidad, y reservas a tarifa baja piden revisar los descuentos. Si va por encima, sube la tarifa de las fechas que se están llenando antes de que se agoten.

Cada mes, al cierre, anota el RevPAR real junto al del mismo mes del año anterior y tu índice frente al grupo de referencia. Si el índice baja dos meses seguidos, la competencia te está quitando cuota, aunque tu RevPAR suba.

Por dónde empezar

Calcula hoy el RevPAR de tus últimos veinticuatro meses, mes a mes, con la fórmula B y el inventario completo en el denominador. Después compara cada mes con el mismo del año anterior y marca los que bajaron: ahí está tu primera tarea.

Si prefieres hacerlo con tus números y con ayuda, en Roomflow hacemos un diagnóstico gratuito de rentabilidad: calculamos tu RevPAR y lo comparamos con el de tu mercado.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Secretaría de Turismo de México, Datatur. (2026). Reporte de monitoreo hotelero, 70 centros turísticos, marzo de 2026 (acumulado de enero a marzo: 59,2 % en total, 70,1 % en centros de playa y 49,7 % en ciudades; 60,5 % en total en 2025). datatur.sectur.gob.mx. Consultado en septiembre de 2026.
2. Portafolio. (19 de junio de 2026). La ocupación hotelera en Colombia tocó su nivel más bajo en cinco años (con datos de la Encuesta Mensual de Alojamiento del DANE y de Cotelco: 48,4 % entre enero y abril de 2026; ingresos reales de alojamiento un 5,1 % por debajo del mismo periodo de 2025). portafolio.co. Consultado en septiembre de 2026.
3. Cámara Costarricense de Hoteles. (16 de diciembre de 2025). Hoteles proyectan una ocupación promedio del 77 % para el periodo de fin y principio de año 2025-2026. camaradehoteles.com. Consultado en septiembre de 2026.
4. El Financiero. (30 de diciembre de 2025). ¿Qué pasó con el turismo en Costa Rica durante el 2025? (con datos del Banco Central de Costa Rica: el dólar por debajo de 500 colones al cierre del año, algo no visto en dos décadas). elfinancierocr.com. Consultado en septiembre de 2026.
5. Mews. (17 de marzo de 2026). Revenue generation index (RGI): what it is and why it matters for hotels (fórmula del índice e interpretación: 1,0 equivale a la paridad con el mercado). mews.com. Consultado en septiembre de 2026.
6. STR (CoStar). (s. f.). Historical Benchmarking Data Reporting Guidelines (no se ajusta la disponibilidad por renovaciones de menos de seis meses y los cierres más largos, normalmente de más de seis meses, sí reducen el inventario; las habitaciones de cortesía, incluidas las de empleados y dueños, se excluyen de las vendidas; el ingreso por habitaciones es solo el del alquiler, neto de impuestos, bonificaciones, reembolsos y ajustes, y sin los componentes de los paquetes ajenos a la habitación). costar.com. Consultado en septiembre de 2026.
7. HotStats. (11 de enero de 2019). Rooms Department and Operating Metrics (en el sistema uniforme de cuentas USALI, las comisiones de agencias se registran como gasto del departamento de habitaciones). hotstats.com. Consultado en septiembre de 2026.